آمارهای 10 ماهه قیمتها در بازار مسکن حاکی از افزایش 80 درصدی نرخ در سال جاری است. متوسط قیمت هر متر مربع خانه در تهران، ابتدای سال جاری حدود 15 میلیون تومان بود که در پایان دی به بیش از 27 میلیون تومان رسید. این افزایش قیمت بعد از جهش 100 درصدی قیمت مسکن در سال 97 دومین افزایش قیمت محسوس دهه 1390 به شمار می‌رود.
به گزارش روابط عمومی خانه صنعت، معدن و تجارت جوانان ایران، این تشکل و شرکت سرمایه‌گذاری سامان مجد در پژوهشی مشترک در زمینه عوامل افزایش قیمت مسکن، اعلام کردند که عوامل متعددی بر رشد قیمتها در بازار مسکن اثرگذار بوده که از مهمترین آنها عوامل میتوان به افزایش بهای تولید ساخت مسکن (تورم)، رشد قیمت دلار و کمبود عرضه مسکن اشاره کرد.
افزایش هزینه تولید مسکن به طور کلی ناشی از افزایش تورم در سطح کلان اقتصادی است. در واقع تاثیر افزایش شاخص قیمتها در بخش‌هایی نظیر «سیمان، بتن، شن و ماسه»، «گچ و گچکاری»، «انواع بلوک، سفال و آجر»، «موزائیک، کاشی و سرامیک»، «سنگ»، «آهن‌آلات، پروفیل درب، پنجره و نرده» و «چوب» تابستان امسال بین 31 تا 72 درصد رشد قیمت داشته‌اند. برهمین اساس، شاخص قیمت در بخش کل ساختمان از 559 واحد در زمستان سال قبل به 854 واحد در پایان تابستان سال جاری رسید.
از سوی دیگر، طی سالهای اخیر، قیمت هر متر مربع مسکن تا حدودی خود را بر اساس “هزار دلار” وفق داده است. از این رو، به دلیل رشد قیمت دلار در سال جاری (از 15 هزار و 500 تومان در فروردین ماه به 25 هزار و 700 تومان در دی) طبیعی بود که قیمت خانه نیز رشد محسوسی داشته باشد.
دلایل عدم تعادل در بازار مسکن
این پژوهش به عوامل عدم تعادل در بازار مسکن پرداخته و آورده است که عرضه مسکن در ساختار اقتصاد ایران یکی از موانع کاهش قیمتها در این بخش بوده است. کمبود عرضه در سالهای اخیر، به دلایلی مثل بی توجهی به ظرفیت بخش خصوصی، رکود اقتصادی و کاهش تقاضای موثر، دوچندان شده است.
در 2 سال اخیر، در 2 بازه زمانی در سالهای 97 و 99 تعداد معاملات مسکن روند نزولی داشت اما قیمتها بی‌توجه به کاهش تقاضا همچنان افزایش یافت. به طور کلی کاهش تقاضا باید اثر خود را در کاهش قیمت می‌گذاشت اما علت اینکه چرا این اتفاق نیفتاد را باید در کمبود عرضه مسکن جست‌وجو کرد.
در واقع در بازه زمانی فروردین 97 تا دی 97، تعداد معاملات روند نزولی داشته است اما قیمتها با شیب مثبتی افزایش یافته‌اند. همچنین در بازه خرداد 99 تا آذر 99 نیز تقاضا کاهش داشته اما باز هم روند صعودی قیمتها ادامه دار بوده است. به عبارتی، کمبود عرضه در بازار مسکن به گونه‌ای بوده که کاهش تعداد معاملات نتوانسته بر کاهش قیمت مسکن اثرگذار باشد.
لازم به ذکر است، بار اصلی تولید مسکن بر دوش بخش خصوصی است، به طوری که از 50 هزار پروانه ساخت ساختمان در تابستان سال جاری، فقط 400 فقره مربوط به بخش دولتی و کمتر از 200 فقره مربوط به بخش تعاونی بوده است. بنابراین حدود 99 درصد پروانه‌های احداث ساختمان توسط بخش خصوصی اخذ شده است.
نکته دیگر این است که از زمستان 97 که تعداد پروانه‌های ساختمانی به سطح 50 هزار واحد رسیده بود، تا تابستان 99، تعداد صدور پروانه‌‌ها روند کاهشی داشت. از این جهت میتوان گفت عدم رشد پروانه‌های احداث ساختمان، نقش مهمی در کمبود عرضه مسکن داشته است.
این در حالی است که سالانه حدود 700 هزار واحد تقاضای مسکن جدید به تقاضاهای قبلی اضافه میشود. بنابراین با این روند نمیتوان همه تقاضاهای جدید را پوشش داد. این مسئله به جز تاثیری که در قیمت مسکن می‌گذارد، موجب افزایش نسبت اجاره نشینی به مالکیت مسکن نیز میشود.
بیان این نکته هم ضروری است که از بهار تا زمستان 98 به طور میانگین بیش از 36 هزار پروانه صادر شده بود که این رقم در تابستان سال جاری به حدود 49 هزار فقره رسیده است. به بیان دیگر، تعداد پروانه‌های صادر شده در تابستان 99 نسبت به میانگین فصلی سال 98 حدود 35 درصد افزایش یافته است. بنابراین، هرچند فاصله بین عرضه و تقاضا همچنان وجود دارد اما این شکاف در سال جاری به سوی ترمیم شدن پیش رفته است.
جایگاه هزینهها در افزایش قیمت
همانطور که بیان شد، آمارها حکایت از ناهمخوانی عرضه و تقاضا در بازار مسکن دارد و برطرف کردن این مشکل نیازمند سرمایه‌گذاری بیشتر بخش خصوصی در ساختمانهای در حال ساخت، نیمه‌کاره و در حال اتمام است چراکه عمده مجوزهای ساختمانی به بخش خصوصی تعلق گرفته است. در این زمینه، آمارهای امیدوارکنندهای منتشر شده که نشان میدهد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، در بهار امسال روند رو به رشدی داشته است.
براساس آمارهای رسمی مرکز آمار، بخش خصوصی به طور متوسط در هر فصل سال 98 بیش از 442 هزار میلیارد ریال در حوزه ساختمان سرمایه‌گذاری کرده که این رقم در بهار امسال به بیش از 650 هزار میلیارد ریال رسیده است.
بنابراین سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساختمان در بهار 99 نسبت به میانگین فصلی سال قبل بیش از 47 درصد افزایش یافته است. بیشترین سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساختمان هم مربوط به ساختمانهای نیمه تمام است، به طوری که بیش از نصف مبلغ سرمایه گذاری شده در بخش مسکن مربوط به این ساختمان‌ها بوده است.
کمترین میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز به واحدهای تکمیل شده اختصاص داشته که با توجه به اهمیت بیشتر ساختمانهای تکمیل نشده، این مساله عادی به نظر میرسد.
همانطور که بیان شد، با توجه به اینکه بیشتر ساخت وسازها توسط بخش خصوصی انجام میشود و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمانسازی افزایش یافته است، میتوان به جبران شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن امیدوار بود. در فصل پاییز اولین تغییر جهت قیمتها در سال جاری برای بخش مسکن اتفاق افتاد و متوسط هر متر مربع خانه در تهران از حدود 26 میلیون و 500 هزار تومان به 26 میلیون تومان رسید.
درباره جایگاه هزینه ها در افزایش قیمت نیز همانطور که اشاره شد، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن مربوط به افزایش هزینه های ساختمانی است. به گفته دبیر انجمن انبوه سازان، برای ساخت هر متر مربع مسکن ۶۰ تا ۱۰۰ کیلوگرم آهن لازم است. بنابراین هرچه قیمت این مواد اولیه افزایش پیدا کند، هزینه تمام شده ساختمان هم افزایش می یابد. هرچند این ادعا درست است اما آمار نشان میدهد سهم اصلی افزایش قیمتها مربوط به هزینه های ساختمانی نیست.
برای بررسی این موضوع، باید به آمار رشد قیمت مواد اولیه ساختمانی رجوع کنیم. مواد اولیه ساختمانی که بیشتر شامل «سیمان، بتن، شن و ماسه»، «گچ و گچکاری»، «انواع بلوک»، «موزائیک، کاشی و سرامیک»، «سنگ» «آهن آلات، میلگرد و پروفیل» و «چوب»، «ایزوگام، قیرگونی و آسفالت»، «شیرآلات بهداشتی»، «نقاشی ساختمانی»، «شیشه»، «خدمات» و… میشود، طی بازه زمستان 98 تا پایان تابستان 99 بهطور متوسط فقط 52 درصد رشد کردهاند.
حتی اگر معیار افزایش هزینه ها را «آهن آلات» و «سیمان» بدانیم (چون پرکاربردتر هستند) باز هم رشد قیمت‌های این مواد اولیه به ترتیب 81 و 40 درصد بوده است که به طور میانگین حدود 60 درصد افزایش قیمت میشود.
بنابراین دلیل اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش هزینه ها نبوده و سهم کمبود عرضه مسکن در گرانی این بخش برجسته تر و مهمتر است. به همین دلیل است که با کاهش تعداد معاملات هم قیمتها کاهش نیافت، چراکه کمبود عرضه همچنان بر کاهش تقاضا غلبه دارد.
با توجه به اینکه حداکثر افزایش قیمت نهاده ها با 81 درصد متعلق به گروه آهن آلات بوده و به طور میانگین حدود 52 درصد به قیمت نهاده ها اضافه شده است، میتوان گفت رشد قیمت مسکن در این بازه، بیش از 148 درصد بیشتر از رشد نهادههای تولید بوده است.
به بیان دیگر وقتی افزایش رشد قیمت مواد اولیه تقریبا یک سوم رشد قیمت محصول نهایی (مسکن) است، ریشه گرانی مسکن را در جای دیگری باید جست‌وجو کرد. علاوه بر موارد فوق، نگاهی به قیمتها در بازار آهن‌آلات و سیمان نشان میدهد افزایش قیمتها در این دو محصول، تاثیر یک به یکی در قیمت مسکن نداشته است. به عنوان مثال، قیمت هر شاخه «تیرآهن12» در اواسط تیر تا پایان مرداد از 23 هزار تومان به 20 هزار تومان کاهش یافت اما تاثیری بر قیمت مسکن نگذاشت.
از سوی دیگر، هر کیلو «میلگرد 6.5» نیز از اواسط تیر تا اوایل شهریور از 11 هزار تومان به 9 هزار تومان رسید و از اواخر مهر تا اواسط آذر، دوباره کاهش قیمت داشت اما بازهم تاثیری بر قیمت خانه نگذاشت. این مقایسه برای هر کیلو «پروفیل 507، 508 و 509» نیز صدق میکند، چراکه در تیر و مرداد و آبان و آذر، این کالا نیز کاهش قیمت داشت که اثر آن در قیمت خانه مشاهده نشد.
حتی در بازه تیر و مرداد که هر 3 مورد مثال زده شده کاهش قیمت داشتند هم قیمت مسکن روند صعودی خود را ادامه داد! بنابراین می توان گفت تاثیر افزایش قیمت نهاده ها بخش اصلی علت افزایش قیمت را تشکیل نمیدهد. از این رو، اگر سیاستگذار برای بهبود قیمتها در بازار مسکن بخواهد از طریق تثیبت قیمتها یا تعیین دستوری قیمت مواد اولیه اقدام کند، توفیقی حاصل نخواهد کرد.
این رویکرد که توسط برخی مدیران برای تثبت قیمت فولاد در بورس کالا پی گرفته شده- فارغ از نتایجی که در خود صنعت فولاد دارد- تاثیری در قیمت مسکن نخواهد گذاشت چراکه اولا همانطور که اشاره شد افزایش هزینه های تولید نقش اصلی را در گرانی مسکن ایفا نمی کنند و ثانیا، افزایش قیمت نهادههای ساختمانی بیش از اینکه متاثر از ثبیت قیمتها باشد، تحت تاثیر روند کلی تورم است. به عبارتی، اگر نهاده‌ها به طور دستوری تثبیت شوند جلوی تورم گرفته نمیشود، پس باز هم قیمت نهاده ها و خود مسکن بالا می‌رود.
به عبارتی، کاهش هزینه های ساختمانی نیز از طریق کنترل تورم (کلهای پولی) حاصل میشود نه تثبیت قیمتها) بنابراین از طریق تثبیت قیمت نهاده های ساختمانی نمیتوان تورم این بخش را کنترل کرد و حتی با فرض موفقیت در این تصمیم هم نقش هزینه ها در قیمت مسکن سهم قابل توجهی ندارد.
دلایل گرانی اجاره بها
در این پژوهش به دلایل گرانی اجاره بها اشاره شده است. در واقع همانند بازار خرید مسکن، بازار اجاره نیز در سال جاری با افزایش قیمت روبه رو شد. تورم فصلی اجاره بها بعد از 2 سال، دوباره از 8 درصد عبور کرد و حتی به 12 درصد هم رسید. البته تورم فصلی اجاره بها در فصل پاییز نزولی شد و به زیر 7 درصد رسید.
بنابراین در پاییز 99 ترمز رشد افزایش قیمتها -هم در خرید و هم در اجاره- کشیده شد. بررسیهای آماری نشان میدهد درصد شاخص قیمت ماهانه قیمت املاک در آذر 99 کاهش شدیدی تجربه کرده است. در آذر 99 قیمت مسکن به طور متوسط 8.5 درصد کمتر از قیمت آبان بوده است. براین اساس، میتوان گفت قیمت مسکن بعد از یک سال و 2 ماه، دوباره طعم کاهش را تجربه کرد.
کاهش شاخص قیمت املاک در آذر، از لحاظ رشد، حدود 2.5 برابر کاهش رشد سال گذشته است. نگاهی به رشد ماهانه قیمت مسکن نشان میدهد بعد از اوج گیری این شاخص در مرداد 99 روند کاهشی رشد آغاز شده و از حدود 12 درصد به منفی یک درصد رسیده است. البته در ماه دی دوباره روند نزولی معکوس شده است، با این حال، برای تحلیل دقیقتر این روند باید وضعیت بهمن و اسفند را نیز مشاهده کرد.
درباره دلایل افزایش قیمت اجاره باید گفت روند کلی تغییر این نرخ، با تغییرات قیمت مسکن هماهنگ است. رشد قیمت اجاره با رشد قیمت خانه همبستگی دارد و تقریبا یک سوم رشد قیمت خرید خانه است.
به طور کلی، کاهش نرخ اجاره در فصل پاییز و کاهش متوسط قیمت خرید خانه در ماه آذر، در کنار رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در عرصه ساختمانسازی و افزایش صدور پروانه های ساخت مسکن، خبرهای خوب این بخش در ماههای اخیر محسوب میشوند. با این حال، باید توجه داشت که عرضه مسکن اگر به طور منظمتری انجام نشود (همچنان آمار پروانه های احداث ساختمان، چندان چشمگیر نیست) نمیتوان به حل ریشه‌ای گرانی خانه پایان داد.
وضعیت بازار مسکن از زاویه بازار سرمایه
در این پيوهش وضعیت بازار مسکن از زاویه بازار سرمایه نیز مورد بررسی قرار گرفته است. برای بررسی وضعیت بازار مسکن از زاویه بازار سرمایه میتوان به بررسی اوراق تسه پرداخت. تسه یا همان اوراق گواهی حق تقدم خرید وام مسکن بانک مسکن با نام اوراق مسکن یا اوراق تسه یا اوراق تسهیلات مسکن شناخته میشود. این اوراق ابزاری برای افرادی است که قصد دسترسی سریع به تسهیلات وام مسکن بانک مسکن دارند.
با خرید اوراق مسکن، افراد می‌توانند بدون سپرده‌‌گذاری، به وام خرید مسکن برسند و این برای کسانی که قصد خرید فوری دارند کارایی مناسبی دارد. نگاهی به روند قیمت این اوراق از اسفند 97 تا بهمن 99 نشان میدهد بعد از کاهش محسوس نرخ هر برگ اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در میانه سال 98، روند صعودی آن به طور آهسته آغاز شد اما اوایل سال جاری، دوباره کاهش یافت. با این حال، قیمت اوراق تسه از خرداد تا آذر 99 با شیب ملایمی افزایش یافت.
در حال حاضر قیمت این اوراق به مرز 563 هزار ریال رسیده که معادل نرخ اوراق در شهریور و خرداد 99 است. هرچند نوسان ریالی این اوراق زیاد بوده اما به لحاظ قیمتی، تفاوت چندانی در قیمت نداشته است. اگر این نرخ تا حد قابل ملاحظه ای افزایش پیدا کند، بیانگر ورود به یک دوره رونق جدید است چراکه افزایش نرخ اوراق در اثر افزایش تقاضا برای تسهیلات مسکن اتفاق می افتد. البته در حال حاضر هم نمیتوان گفت در دوره رکودی قرار داریم، چراکه حرکت قیمتی این اوراق در مجموع تغییر زیادی نداشته است.
در حال حاضر، پیشبینی ها درباره رکود یا رونق بازار مسکن معطوف به ادامه روند قیمت اجاره است؛ چراکه با توجه به رشد قابل توجه قیمت خانه، قیمت اجاره رشد چندانی تجربه نکرده است. به عبارتی هرچند تغییرات قیمت خانه موجب تغییر در قیمت اجاره میشود اما اگر رشد قیمت خانه از رشد قیمت اجاره به طور قابل توجهی بیشتر شود، احتمال بروز رکود نیز افزایش می یابد چراکه با ثبات بیشتر اجاره بها نسبت به قیمت مسکن، تقاضا برای خانه کاهش یافته و احتمال تجربه دوباره رکود، بیشتر میشود.
براساس این بررسی، نسبت رشد اجاره بها به قیمت مسکن، از بهار امسال رو به کاهش گذاشته و از آستانه 60 درصد به زیر 30 درصد رسیده است. براین اساس، در صورتی رکود گریبان‌گیر بخش مسکن نخواهد شد که یا قیمت مسکن همچنان کاهشی بماند یا اینکه قیمت اجاره افزایش محسوسی پیدا کند. البته با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن افزایش یافته (تقویت بخش عرضه) و روند قیمت اوراق نیز تا حدودی مثبت است، احتمال بازگشت به شرایط رکودی بالا نیست.
منبع: اکسپورتنا